דירה בחו"ל היא לא רק השקעה נדל"נית
ישראלים רבים רוכשים דירות להשקעה ביוון, קפריסין, פורטוגל, ארצות הברית, גיאורגיה ומדינות נוספות. המחיר נראה אטרקטיבי, התשואה נראית גבוהה, והמצגת של חברת השיווק מבטיחה "השקעה פשוטה". אבל מבחינת דיני המס, רכישת נדל"ן בחו"ל היא עסקה מורכבת שיכולה ליצור חובות דיווח ותשלום מס בישראל וגם במדינה הזרה.
עו"ד דורון לוי מדגיש כי הטעות הראשונה היא להניח שתשלום מס בחו"ל פוטר אוטומטית ממס בישראל. תושב ישראל חייב בדרך כלל לדווח בישראל על הכנסותיו מכל העולם, לרבות דמי שכירות, רווח הון ממכירה ולעיתים גם הכנסות נלוות. השאלה היא כיצד מחשבים את המס, האם קיימת אמנת מס, ואיך מקבלים זיכוי על מס ששולם בחו"ל.
הטעות השנייה: להתעלם ממבנה ההחזקה
יש מי שרוכשים נכס על שמם הפרטי, אחרים דרך חברה זרה, נאמנות, שותפות או בן משפחה. לכל מבנה יש השלכות שונות: מס על דמי שכירות, מס בעת מכירה, מס ירושה במדינה זרה, חובות דיווח בישראל, חשיפה בנקאית ועלויות ניהול. בחירה לא נכונה בתחילת הדרך עלולה לעלות הרבה יותר מתכנון מסודר מראש.
דורון לוי עורך דין מסביר כי חשוב לבדוק גם את מקור המימון. העברת כספים מישראל לחו"ל, קבלת משכנתה זרה, שימוש בחשבון נאמנות או העברת כספים בין בני משפחה יכולים לעורר שאלות של מקור הכסף, חובת דיווח, מתנה חייבת או אי התאמה לדוחות קודמים.
הטעות השלישית: לא לשמור מסמכים
משקיעים רבים שומרים חוזה רכישה ותו לא. בפועל, בעת דיווח או מכירה נדרשים מסמכים רבים: עלויות רכישה, שיפוץ, תיווך, מס מקומי, דמי ניהול, הוצאות משפטיות, דוחות שכירות, דפי בנק, אישורי מס זר ותיעוד שערי מטבע. בלי מסמכים, קשה להוכיח הוצאות ולחשב נכון את חבות המס.
עו"ד דורון לוי מלווה משקיעים בבדיקת ההשלכות המשפטיות לפני רכישת נכס, במהלך ההחזקה ובעת המכירה. המטרה היא לזהות מראש את נקודות הסיכון, ולא לגלות אותן רק כאשר הבנק מבקש הסברים או כאשר רשות המסים פונה בדרישה.
איך מפחיתים סיכון?
לפני רכישת נדל"ן בחו"ל חשוב לבדוק את הדין במדינה הזרה, את אמנת המס עם ישראל, את צורת ההחזקה, חובות הדיווח, מסלולי המיסוי האפשריים ואת השלכות המכירה העתידית. בנוסף, יש לוודא שהפעילות הבנקאית והמסמכים תואמים את הדיווחים בישראל.
עו"ד דורון לוי ממליץ לא להתייחס להשקעת נדל"ן בינלאומית כאל עסקת מדף. גם כאשר הנכס קטן יחסית, טעות בדיווח או במבנה ההחזקה יכולה להפוך השקעה משתלמת לחשיפה יקרה. תכנון משפטי נכון בתחילת הדרך הוא חלק בלתי נפרד מהתשואה האמיתית.
היבטים שלא מופיעים במצגת המכירה
רוכשי נכסים בחו"ל מקבלים לרוב מידע על מחיר, תשואה צפויה וניהול מקומי, אך לא תמיד מקבלים תמונה מלאה על המס. למשל, האם דמי השכירות חייבים במס במדינת המקור בלבד או גם בישראל, האם ניתן לקזז הוצאות, מה קורה אם הנכס מוחזק דרך חברה, ומהו הטיפול בעת מכירה. יש גם חשיבות לשערי מטבע, לדוחות שנתיים ולשאלה האם הבנק הישראלי ידרוש הסבר להעברות. אלה פרטים שנראים שוליים בתחילת הדרך, אבל הם יכולים להשפיע על כל כדאיות העסקה.
